در هیأت عالی مولدسازی تصویب شد:
املاک مازاد دولت چگونه قیمت‌گذاری می‌شوند؟
شیوه نامه قیمت گذاری دارایی های مازاد دولت با اصلاح دستورالعمل مصوب در خردادماه، سازوکار ارزشیابی املاک، ضوابط تعیین کارشناس قیمت گذاری، معیارهای قیمت‌گذاری و اصول تعیین حق الزحمه کارشناسان از سوی مرجع کارشناسی را مصوب کرده است.
به گزارش روابط عمومی سازمان خصوصی سازی، هیأت عالی مولد سازی دارایی‌های دولت در جلسه 24 آبان 1402 بنا به پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی و درراستای اجرای بندهای 2 و 6 ماده 11 آیین نامه اجرایی مولد سازی دارایی های دولت، موضوع اصلاحیه شیوه نامه و ضوابط قیمت گذاری دارایی های مازاد دولت مصوب جلسه مورخ 24 خرداد 1402 را تصویب کرد.
فرایند ارزشیابی با مرجع کارشناسی
ماده 2 این شیوه نامه به فرایند ارزشیابی می‌پردازد، به‌نحوی که مجری دارایی‌های مازاد دولت را با لحاظ ارزش افزایی به همراه مستندات مورد نیاز برای قیمت گذاری به مرجع کارشناسی ارائه می‌کند، مرجع کارشناسی براساس ماده1 این شیوه نامه کانون کارشناسان رسمی دادگستری، مرکز وکلاء، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه هستند.
طبق بند دو این ماده، مرجع کارشناسی بلافاصله پس از دریافت فهرست دارایی ها و مدارک مربوطه، فرآیند قیمت گذاری دارایی را آغاز کرده و در چارچوب ضوابط تعیین کارشناس موضوع ماده (۳) این شیوه نامه اقدام می‌کند، به نحوی که مرجع مذکور حداکثر ظرف مدت ۱۵ روز از تاریخ دریافت مدارک، باید گزارش قیمت گذاری مهر و امضاء شده توسط کارشناسی قیمت گذاری را به مجری ارائه کند.
بند سه ماده 2 این شیوه نامه بیان می‌کند، اگر بنا به دلایلی نظیر نقص در مدارک و مستندات قیمت گذاری یا تهیه گزارش ممکن نباشد یا نیاز به تعدیل زمان بندی ارائه گزارش باشد، مرجع کارشناسی ظرف مدت سه روز باید موانع انجام کار را به مجری اعلام نموده تا مجری ظرف ۵ روز کاری نسبت به رفع آن و با اعلام زمان‌بندی جدید برای ارائه گزارش اقدام نماید.
در بند 4 این ماده مصوب شده است، قیمت گذاری دارایی‌های موضوع این شیوه نامه توسط کارشناس قیمت گذاری صورت می پذیرد، درهمین راستا مشاهده عینی و حضوری از دارایی‌های مذکور توسط کارشناس مزبور الزامی است، همچنین کارشناس قیمت گذاری حق واگذاری کار ارجاعی را به سایر اشخاص ندارد و قیمت گذاری باید راساً توسط کارشناس مزبور انجام شود، نظارت بر حسن اجرای این بند بر عهده مرجع کارشناسی است، در بند 5 آمده است، مجری بلافاصله پس از دریافت گزارش قیمت گذاری نسبت به بررسی گزارش در رابطه با رعایت شیوه نامه و کفایت اسناد و مدارک مرتبط با قیمت گذاری و انطباق موارد مندرج در گزارش با استاد و مدارک مزبور اقدام می‌کند.
در ششمین بند تعیین شده است، کارشناس قیمت گذاری و نماینده مرجع کارشناسی موظف هستند، حسب مورد در جلسات رسیدگی به گزارش توسط مجری شرکت نمایند و در صورت لزوم با هماهنگی و تشخیص مجری برای ادای توضیحات در سایر جلسات نظیر کمیته ویژه ارزشیابی، کمیته تخصصی هیات عالی مولدسازی و هیات داوری نیز حضور باشند، همچنین در بند هفت، مجری باید گزارش نهایی قیمت گذاری به همراه روش ارزش افزایی و مولد سازی پیشنهادی را به دبیرخانه ارسال نمایند.
طبق بند هشت، دبیرخانه پس از دریافت گزارش نهایی قیمت گذاری قیمت پیشنهادی و شرایط واگذاری را بلافاصله در اولین جلسه به کمیته تخصصی و هیأت ارائه می نماید، سپس در بند نه مصوب شد، اعتبار قیمت گزارش کارشناس تا زمان طرح در هیأت ۳ ماه است که اعتبار قیمت پایه مصوب هیأت برای فروش یا مولد سازی توسط هیأت تعیین می گردد.
مطابق بند ده، در صورتی که برای دارایی عرضه شده خریداری وجود نداشته باشد و با معامله انجام نشود، مجری نسبت به ارائه فهرست قیمت های پیشنهادی در مزایده اول به دبیرخانه برای طرح در هیأت عالی مولدسازی اقدام می‌کند، سپس هیأت می‌تواند به استناد گزارش فوق در قیمت پایه بازنگری و برای عرضه بعدی قیمت پایه را تعدیل کرده و نسبت به تغییر شرایط واگذاری اقدام کند.
معیارها و ضوابط تعیین کارشناس قیمت گذاری
طی ماده 3 این شیوه نامه، در اجرای ماده (۱۱) آیین نامه مولدسازی مرجع کارشناسی مکلف است نسبت به ارجاع امر قیمت گذاری به کارشناسان رسمی در چارچوب قوانین و مقررات مربوطه اقدام کند، در انتخاب کارشناسان قیمت گذاری از سوی مرجع رعایت موارد ذیل الزامی است:
۱-پروانه صلاحیت حرفه ای کارشناس قیمت گذاری در زمان ارجاع کار توسط مرجع کارشناسی و تهیه گزارش قیمت گذاری باید دارای اعتبار و مرتبط با موضوع قیمت گذاری و صلاحیت تخصصی مندرج در پروانه و حوزه فعالیت آنان باشد.
2-کارشناس قیمت گذاری باید دارای حداقل ۵ سال سابقه مورد تأیید مرجع کارشناسی باشد.
3-تعداد کارشناسان قیمت گذاری دارایی های مازاد مطابق با مصوبه کمیته تخصصی بر اساس ارزش برآوردی دارایی ها تعیین می گردد.
برای قیمت گذاری دارایی های مازاد دولت رعایت مبانی قیمت گذاری و نحوه انجام کار مطابق بندهای زیر از سوی کارشناسان قیمت گذاری موضوع این شیوه نامه و مرجع کارشناسی ضروری است:
1-در تعیین ارزش روز دارایی‌های مازاد باید شاخص‌هایی از قبیل وضع مالکیت، نوع اراضی، نوع کاربری، مجوزهای قانونی، موقعیت جغرافیایی، موقعیت منطقه ای، نوع سازه و قدمت آن، نوع و شیوه بهره برداری از دارایی و مزایا و محدودیت های آن مورد توجه قرار گیرد.
2-قیمت دارایی‌های مازاد باید بر مبنای ارزش روز آن در تاریخ صدور گزارش کارشناسی تعیین شود، همچنین در تعیین قیمت باید مبنا، روش‌های محاسباتی و عوامل موثر در تعیین قیمت موضوع کارشناسی در گزارش درج و قیمت تعیین شده شامل ارزش کل دارایی و به تفکیک اجزاء و اقلام دارایی با ذکر جزئیات آن باشد.
3-موضوع کارشناسی و محل استقرار آن، نام و مشخصات مالک یا مالکان دارایی ها و بهره برداران یا ذینفعان( توضیح رابطه قانونی و حقوقی میان مالک و بهره بردار و وضعیت بهره برداری چنانچه «بهره بردار» و«مالک» یک شخصیت واحد نباشند، بر اساس اسناد و مدارک ارائه شده) به صورت شفاف در مقدمه گزارش کارشناسی افشاء شود.
4-گزارش کارشناسی شامل افشاء کلیه مشخصات دارایی به تفکیک اقلام و اجزاء تشکیل دهنده آن باشد.
5-وضعیت سند مالکیت مربوط به دارایی ها تاریخ و شماره سند مالکیت و مواردی از قبیل وجود سند قطعی، سند توثیقی، سند ترهینی، سند بازداشتی، موقوفه، بلا معارض بودن با وجود معارض و همچنین وضعیت مجوزهای قانونی مربوط به دارایی های موضوع کارشناسی نظیر موافقت اصولی مجوزهای شهرداری با دهیاری، پروانه بهره برداری صادره یا در جریان صدور امتیازات حقوقی و قانونی با محدودیت های حقوقی و قانونی مترتب به آنها و هر گونه اطلاعات با نکات با اهمیت در زمینه مالکیت و بهره برداری دارایی های مذکور بر اساس اسناد و مدارک ارائه شده به کارشناس در گزارش به صورت شفاف افشاء شود.
6-مشخصات کامل دارایی ها از جمله پلاک ثبتی مساحت دقیق عرصه و اعیان (طبق سند موجود پس از اصلاحی) عقب نشینی احتمالی اصلاحات منطقه شهرداری نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، خدماتی، انبار، ورزشی، آموزشی، زراعی، فضای سبز، درمانی) وضعیت ملکی دارای سند (مفروز/ مشاع) تصرفی-رهنی-استیجاری(مدت و مبلغ)-سرقفلی-وقفی-موات-ملی-حقوق ارتفاقی-بنای تاریخی و غیره در گزارش قیمت گذاری افشاء گردد.
۷-در قیمت گذاری دارایی مشاهده اصل اسناد مالکیت با سایر مدارکی که بیانگر تعلق مالکیت دولت بر موضوع کارشناسی است و الصاق تصاویر برابر با اصل آن (قابل تأیید با مهر و امضاء کارشناس) به همراه نقشه و کروکی و تصویر مورد ارزیابی به گزارش قیمت گذاری الزامی است، در مواردی که اصل اسناد و مدارک مورد استناد به رویت کارشناس نرسیده اظهار نظر کارشناسی بر اساس «تصویر» یا تصویر برابر اصل اسناده با استعلام از مراجع قانونی انجام شود و ضمن افشاء دلایل عدم ارائه اصل اسناد از سوی ذینفعان در «گزارش» به صراحت ذکر شود که گزارش کارشناسی بر اساس تصویر استاد تدوین و تنظیم شده است.
8-گزارش کارشناسی باید شامل کاربرگ خلاصه، گزارش تشریحی موضوع مورد قیمت گذاری، نظریه و قیمت دارایی موضوع کارشناسی، ضمائم و پیوست‌های آن با مهر و امضاء کارشناس و تأییدیه مرجع کارشناسی باشد.
9-کلیه مدارک و مستندات مورد استفاده برای قیمت گذاری موضوع کارشناسی و کاربرگ بازدید تکمیل شده از دارایی باید پیوست گزارش باشد.
10- کارشناس قیمت گذاری و مرجع کارشناسی باید اطلاعات خود را از دارایی موضوع این شیوه نامه کاملاً محرمانه تلقی نموده و در اختیار سایرین قرار ندهد و گزارش قیمت گذاری نیز صرفاً به مجری تحویل گردد.
۱۱- چنانچه کارشناسی قیمت گذاری در تهیه گزارش قیمت گذاری مقررات و چارچوب گزارش دهی را رعایت نکند و با اقلام با اهمیت را در قیمت گذاری افشا نکند و گزارش مزبور دارای ایرادات با اهمیت و اساسی به تشخیص مجری باشد یا در مهلت مقرر تحویل نشود، مجری می تواند نسبت به کسر حق الزحمه کارشناسی اقدام کند.
۱2- مجری موظف است موارد تخلف کارشناسی قیمت گذاری را به مرجع کارشناسی جهت ارجاع به هیأت انتظامات اعلام کند.
حق الزحمه کارشناسی
1-حق الزحمه کارشناسان قیمت گذاری بر اساس آخرین تعرفه مصوب ابلاغی ریاست قوه قضائیه و با اعمال بندهای این ماده از محل اعتبار تامین شده در وجه مرجع کارشناسی ذیربط قابل پرداخت می باشد، که مجری نسبت به پیش بینی منابع مورد نیاز جهت پرداخت حق الزحمه قیمت گذاری ها و درج آن در بودجه سالیانه اقدام می‌کند.
2-در مواردی که موضوع کارشناسی در قالب ارجاع کار به هیات کارشناسی و توسط چند کارشناسی انجام شود از حق الزحمه هر کارشناس مبلغ 3۰% کسر می شود.
3-حق الزحمه تجدید ارزیابی موارد مشمول در صورت قیمت گذاری توسط کارشناسانی که قبلاً عهده دار انجام این امر بوده اند، معادل ۵۰ درصد تعرفه فوق قابل پرداخت است.
4-حق الزحمه کارشناسان پس از رسیدگی و تایید گزارش قیمت گذاری دارایی ها توسط مجری و توضیح کارشناسان یاد شده در جلسات کمیته ارزشیابی کمیته تخصصی هیأت قابل پرداخت خواهد بود و حضور کارشناسان مزبور در جلسات یادشده، در صورت دعوت از آنان الزامی است، عدم حضور کارشناسی در جلساتی که دعوت شده اند موجب کسر حداکثر تا ۲۰ درصد حق الزحمه خواهد بود.
5- در صورت وجود اشتباهات تأثیرگذار و با اهمیت در گزارشهای یاد شده مجری مجاز به استرداد گزارش مزبور بدون پرداخت حق الرحمه خواهد بود.
6- در صورت عدم استرداد گزارش و وجود هرگونه اشتباه در گزارشهای قیمت گذاری و مغایر با شیوه نامه و عدم رعایت الزامات مندرج در نحوه ارائه گزارش و نیز عدم ارائه گزارش در مهلت زمان تعیین شده، مجری مجاز به کسر حداکثر تا ۵۰ درصد حق الزحمه خواهد بود.
درپایان ماده 6 این دستورالعمل عنوان می‌کند که این شیوه نامه شامل (۶) ماده و (۳) تبصره جایگزین شیوه‌نامه شماره ۶۲۲۵۵ مورخ 11 تیرماه 1402 هیأت عالی مولد سازی دارایی های دولت خواهد بود.
نظر دهید